Infiltração em apartamentos alugados: quem paga o pato?

Post atualizado em 02 de abril de 2018.

 

Você alugou um apartamento e está feliz da vida com o imóvel escolhido e com o preço do aluguel. Porém, logo agora apareceu um grave problema de infiltração que precisa ser resolvido rapidamente com impermeabilização. Calma! Esta situação é comum e deve ser enfrentada com alguns cuidados.

 

Mas, de quem é a responsabilidade pela solução: do proprietário, do inquilino ou do próprio condomínio? Quem paga a impermeabilização em apartamento alugado? Como proceder? Qual a regra a ser seguida? Para responder a estas perguntas, preparamos este post para você:

 

Identifique a causa antes de acionar os responsáveis pela impermeabilização

Assim que aparecer uma mancha escura no teto ou na parede, a pintura se mostrar descascada ou houver sinais de mofo, é preciso agir rapidamente para que a água não penetre cada vez mais na sua unidade e na dos vizinhos próximos.

 

A urgência é grande porque vazamentos e infiltrações podem, além de danificar a estrutura da edificação, aumentar sua conta de água ou do condomínio. Então, para evitar prejuízos maiores, procure descobrir onde o problema está sendo gerado, ou seja, de onde está vindo a infiltração.

Esta informação é fundamental para determinar de quem é a responsabilidade.

 

infiltração em apartamento alugado quem paga morador ou proprietário

 

Saiba mais:

Geralmente, a origem das infiltrações é vazamento, falha na impermeabilização da laje ou da cobertura ou por meio do próprio lençol freático – neste terceiro caso, ela aparece no poço do elevador.

 

Hoje, os técnicos de empresas especializadas dispõem de um equipamento para captar o ruído do vazamento, que não é possível ouvir sem ajuda. Esta mesma ferramenta também é capaz de fazer um teste de estanqueidade da tubulação nos casos do encanamento de esgoto. Desta forma, se identifica o que causou a infiltração.

 

Comunique os responsáveis pelos danos

A partir daí começa o questionamento: quem vai arcar com o conserto dos encanamentos e tubulações danificados: o proprietário do imóvel? O locador ou o condomínio, em caso de apartamento? O vizinho?

 

Esta resposta está diretamente relacionada à área afetada. Se a infiltração tem origem numa área comum, como área de lazer, paredes externas, área em volta da piscina, poço do elevador, salão de festas ou caixa d’água, o responsável por reparar os danos e assumir os custos é o condomínio. Se este for o seu caso, avise o síndico, por escrito, para que ele tome as devidas providências, possivelmente usando os recursos financeiros de fundo de caixa, que os condomínios costumar ter para estas ocasiões.

 

Agora, se a infiltração teve origem dentro do apartamento que você está morando, cabem algumas observações. O locatário pode, por exemplo, ter perfurado um cano. Isto é mais comum do que se pensa durante uma reforma. Nesta situação, o reparo da infiltração e seus custos devem ser assumidos por ele.

E quando o problema teve como causa um desgaste de materiais, aí é o proprietário do imóvel o responsável. Comunique-o para que ele realize o conserto o mais rápido possível. E se, por ventura, o proprietário não pagar pelos danos da infiltração que pode ter começado no seu apartamento e trouxe danos para os vizinhos e áreas comuns do prédio, o condomínio deve providenciar a obra e, posteriormente, cobrar o reembolso do proprietário do imóvel.

 

O problema pode, ainda, surgir da unidade vizinha. Um exemplo comum é a infiltração no apartamento inferior que se origina do terraço particular do vizinho. Nesses casos, após confirmar a origem do vazamento, a responsabilidade pelo conserto será do vizinho.

 

O papel da imobiliária nessa questão

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Nas situações de infiltração em apartamentos alugados, o inquilino, assim que percebe que o problema pode ser de responsabilidade do proprietário, deve acionar a imobiliária, se a locação foi feita por intermédio dela. Isso deve ocorrer por vários motivos.

 

O primeiro é que ela é o contato direto do inquilino. Toda a negociação na locação foi feita entre a imobiliária, como representante do proprietário do imóvel, e o interessado em alugá-lo. Então é natural que qualquer problema seja comunicado a ela durante o período em que o locatário ocupar o imóvel.

 

Em segundo lugar, a notificação feita à imobiliária serve como um meio de prova para o inquilino. Imagine que uma infiltração esteja causando problemas no vizinho de baixo. Caso ele faça uma cobrança ao inquilino, solicitando um posicionamento acerca da resolução do problema, o locatário poderá mostrar que a imobiliária já foi notificada sobre a questão.

 

Se o problema aparenta ser de responsabilidade do locador, a imobiliária solicitará um profissional para confirmar a origem da infiltração. Se for confirmada, ela entrará em contato com o proprietário explicando a situação e intermediará os reparos necessários.

 

O reparo realizado pelo locador

O reparo de uma infiltração, quando originada de um problema estrutural (teve como causa um desgaste de materiais), é de responsabilidade do locador. Nestes casos, sejam intermediados pela imobiliária ou não, existem três cenários que podem ocorrer.

 

O primeiro deles é o mais favorável, que é quando o locador reconhece sua responsabilidade perante a situação e solicita os reparos nas unidades envolvidas (se causou danos ao vizinho), sem ter resistência do inquilino ou qualquer outro problema.

 

Entretanto, nem sempre os casos são simples assim. Pode ocorrer do inquilino impedir o acesso ao imóvel ou o locador demorar a realizar o reparo.

 

Inquilino que impede o acesso ao imóvel

Se existe uma situação complexa – e tensa – em caso de infiltração em apartamentos alugados é essa em que o inquilino impede o acesso ao imóvel. Quando a situação não é resolvida na conversa, a última forma de achar uma solução é pelo Poder Judiciário.

 

A imobiliária ou o locador devem contar com o auxílio de um advogado para entrar com uma ação apropriada que obrigue o inquilino a abrir as portas para o conserto da infiltração. Em tese, não é uma ação difícil de ganhar, já que o problema pode colocar em risco a estrutura da unidade.

 

Locador que demora a realizar o reparo

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Outra situação que é problemática é o locador que demora a realizar o reparo.

 

Imagine que você é inquilino de um apartamento e, há algum tempo, notificou a imobiliária responsável pela locação que havia uma infiltração na parede interna da unidade. Eles enviaram um profissional para avaliar a origem do problema, que identificou se tratar de desgaste do bem. Ou seja, a responsabilidade pelos custos do reparo seria do locador, que foi notificado. Após alguns meses da notificação ao proprietário, ele não autorizou o início da obra.

 

O que fazer diante da inércia do locador? Todo esse contato foi feito sem envolver a justiça (extrajudicial), de forma “administrativa”. Como não há previsão em lei acerca de um prazo máximo para o locador efetuar o reparo, o inquilino tem duas saídas no caso:

  1. Ingressar com uma ação judicial para obrigar o locador a efetuar os reparos ou a autorizar o início da obra;
  2. Caso o reparo seja urgente, porque ameaça a integridade física do imóvel e de seus ocupantes, você pode optar por fazer a obra arcando com os custos, e depois ingressar com uma ação de reparação contra o locador.

 

Lei trata dos direitos e deveres dos proprietários e inquilinos

Existe até mesmo uma lei, a 8.245/91, que prevê as responsabilidades dos envolvidos num contrato de aluguel, ou seja, o proprietário do imóvel e o inquilino. Segundo esta legislação, “é dever do locador, entre outros, manter a coisa em condições para o uso a qual se destina a locação. E o locatário deve zelar pelo imóvel alugado como se fosse seu.”

Quando a infiltração vem do apartamento do vizinho, é ele o responsável pelo dano.

 

Seja qual for a origem do problema e o responsável pelos reparos, a recomendação é que “conversando a gente se entende”. Partir para o enfrentamento não vai ajudar. Pelo contrário, os conflitos só atrasam a resolução dos casos de infiltração. Converse com todos os envolvidos e, certamente, seu problema será prontamente resolvido.

 

Você está passando por um problema de infiltração? Tem alguma dúvida sobre este tema? Então, conte pra gente através dos comentários e leia nossos outros posts sobre o assunto!

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