Quando falamos de leis de condomínio, vazamentos são um assunto muito polêmico. Isso porque não há disposições legais expressas que atribuem responsabilidades sobre este tema.
Diante desse cenário, podemos entender que as leis de condomínio aplicáveis em caso de vazamento são aquelas que tratam dos assuntos dessa coletividade: Código Civil, convenção de condomínio e regimento interno.
Saiba mais!
O Código Civil e os vazamentos
O Código Civil é uma Lei Federal que trata expressamente sobre alguns pontos do condomínio, como os direitos e os deveres do proprietário condômino, as atribuições do síndico e outros pontos.
Para analisar a relação entre leis de condomínio e vazamentos, temos que abranger duas óticas. A primeira é o Direito de Vizinhança.
De acordo com o art. 1.277, “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”
Isso significa que, se há um vazamento no apartamento de cima prejudicando a unidade abaixo, o proprietário prejudicado pode adotar medidas para resolver o problema.
No mesmo sentido, o condômino tem o dever de não utilizar suas partes na edificação “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” (art. 1.336, IV).
A segundo ótica é a da responsabilidade pelas despesas do condomínio.
O artigo 1.336, I, diz que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Essa regra será aplicada no caso de a responsabilidade pelo vazamento ser do condomínio.
Leis de condomínio: vazamentos são temas de convenção de condomínio
A convenção do condomínio é um documento que detalha todas as regras internas sobre a conduta dos condôminos, além de possuir disposições sobre o próprio condomínio, como a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade.
Nenhum preceito constante nela pode estar em desconformidade com o Código Civil.
Mas há situações, como a mencionada no artigo 1.336, I, que a convenção de condomínio pode dispor livremente sobre o assunto.
É o caso de rateio das despesas condominiais.
Por isso, ao falar de leis de condomínio e vazamentos, é preciso ver o que está disposto em todas elas.
Se a convenção determinar que a divisão de despesas de consertos de vazamentos em condomínio será por unidade e não por fração ideal, assim será, porque o Código Civil permite.
Imagine que a origem do vazamento seja na coluna principal, de responsabilidade do condomínio.
Se a convenção não dispuser sobre o rateio das despesas, cada condômino pagará o proporcional à sua fração ideal.
Ou seja, o proprietário da unidade de 200 m² pagará duas vezes o valor pago pelo proprietário da unidade de 100 m².
Porém, se a convenção dispuser que as despesas serão rateadas não por fração ideal, mas por unidade, ambos pagarão o mesmo valor.
Regimento interno
O regimento interno também é uma das leis de condomínio, mas vazamentos não costumam ser um assunto tratado nele.
Isso porque ele integra a convenção de condomínio, dispondo apenas sobre temas para garantir a ordem e a harmonia entre os condôminos, como horário de obras.
Pode existir disposições específicas sobre vazamentos no regimento?
Sim. Não há lei que impeça.
Basta que se respeite o quórum de aprovação. E também vale a regra de que não pode contrariar o Código Civil.