Impermeabilização no condomínio: o guia do síndico

Um condomínio demanda grandes responsabilidades para sua administração.

Um dos grandes desafios para o síndico é lidar com as pessoas, que muitas vezes têm interesses divergentes, e também fazer escolhas conscientes e eficientes na condução da manutenção e reformas prediais.

 

Um dos problemas mais comuns em qualquer tipo de edificação é a infiltração de água, e consequentemente, os problemas que decorrem da presença de umidade.

Os motivos são os mais diversos, e entender o assunto, as causas e as soluções mais indicadas são os primeiros passos para compreender melhor a impermeabilização de condomínio.

 

O que é impermeabilização e para que serve?

impermeabilização no condomínio

 

Um ponto importante para se entender inicialmente é que impermeabilização não é uma etapa opcional, nunca deve ser negligenciado, feita de qualquer jeito, e que as consequências devido a falhas de impermeabilização podem ir muito além de defeitos na estética da edificação.

 

O concreto é um material poroso e que, ainda que garanta a estanqueidade, permite a percolação de água.

Essa infiltração promove os mais diversos tipos de patologias no elemento estrutural, podendo chegar, em casos extremos, à exposição e corrosão das armaduras (ferragem) do concreto armado.

 

A presença de água na superfície favorece a proliferação de matéria orgânica, em especial fungos (mofo), tão comumente vistos em várias edificações em todo país.

Entre os problemas mais comuns devido a falhas de impermeabilização estão também as manchas na pintura, descascamento, mau cheiro, goteiras e contaminação.

 

Por essa razão, todo elemento exposto à água precisa ser devidamente impermeabilizado.

Lajes de cobertura, terraços, estacionamentos, mezaninos, varandas, playground, piscinas, reservatórios e similares.

Todos estes elementos são muito comuns em condomínios, e o síndico precisa estar atento aos sinais de infiltração e falhas na impermeabilização.

 

Falhas de impermeabilização em condomínios: o que fazer?

impermeabilização no condomínio

 

De maneira geral, os problemas de falhas de impermeabilização costumam apresentar sinais que dificilmente passam despercebidos.

Pelo contrário, o incômodo costuma ser expressivo, sendo as manchas, descascamento, mofo, presença de matéria orgânica, vazamentos e goteiras os mais comuns.

 

Neste momento, o síndico precisa tomar a decisão sobre o que fazer a respeito.

E o primeiro passo é entender como e porque ocorrem os problemas.

 

Lajes

impermeabilização no condomínio

 

Dentro de lajes estão os terraços, varandas, sacadas, lajes de estacionamentos, mezaninos, playground, e todas as demais lajes que estão expostas à intempéries e precisam ser impermeabilizadas.

Estes tipos de lajes são muito comuns em condomínios.

 

As lajes de cobertura são impermeabilizadas com a manta asfáltica, que é um tipo de sistema flexível, e é o mais utilizados para essa finalidade em todo território nacional.

 

A manta asfáltica é aplicada na superfície da laje com o auxílio de um maçarico, formando assim um filme protetor contra a umidade.

Posteriormente, a manta precisa ser coberta com contrapiso e piso, pois não tem resistência mecânica e, por isso, não pode ficar exposta.

 

A manta asfáltica é um material pré-moldado, comercializado em rolos, e instalados com uma justaposição de pelo menos 10 cm nas juntas.

Esse tipo de sistema tem uma vida útil média de 5 a 10 anos, e depende muito da qualidade da mão de obra que executa o serviço.

 

Quando há sinais de vazamento, goteira, infiltração e descascamento de pintura, manchas e similares, pode ser que a impermeabilização esteja apresentando falhas.

O ideal é ter auxílio profissional nas próximas etapas.

 

Para refazer a manta é necessário retirar o material preexistente.

Portanto, remover o piso, contrapiso, e enfim a manta, para refazer o serviço.

É preciso ressaltar também que esse entulho precisa de uma destinação correta, com o risco de multas por descarte inadequado de material, conforme as leis ambientais.

 

Não é recomendado refazer uma manta sobre o piso com defeito.

Primeiramente, pois o problema não será solucionado.

E, além disso, um novo piso pode significar um sobrepeso na laje que ela não foi dimensionada para suportar.

 

(Mas existem alternativas! Acompanhe o texto até o final para entender como ocorre uma reforma de impermeabilização no condomínio com uma solução moderna).

 

Paredes

impermeabilização no condomínio

 

As paredes normalmente não são o ponto inicial da infiltração, mas, sim, muitas vezes são indicativos que há um vazamento em outro local.

Muito comum em muros, muitas vezes a infiltração é devido a falhas de impermeabilização de vigas baldrames, e até mesmo pontos de infiltração no rodapé.

 

Outras fontes de infiltração comuns em paredes são justamente as lajes, e também de problemas com tubulação.

No caso de paredes externas, a chuva normalmente é a fonte de infiltração.

 

As paredes são impermeabilizadas com aditivos de argamassa, e para que o reparo seja eficaz é preciso tratar a parede como um todo e, mais importante, sanar o problema na fonte da infiltração.

 

É muito importante ressaltar que a colocação de pisos e azulejos NÃO resolve problema de infiltração em paredes (e nem em lajes!).

Os revestimentos cerâmicos não tem função de impermeabilização, e o seu uso para este fim não só não resolve o problema, como pode agravá-lo.

 

Reservatórios e Piscinas 

impermeabilização no condomínio

 

Os reservatórios de água com falhas na impermeabilização apresentam patologias como a lixiviação, eflorescências, carbonatação, perda de seção de concreto, exposição de armaduras.

Esses são sinais visíveis e que podem comprometer não só a qualidade da água reservada, como a própria segurança estrutural do reservatórios.

 

A piscina também é um reservatório de água, mas onde, além da pressão positiva da água (água pressionando as laterais), existe também a pressão negativa por parte do solo pressionando externas as paredes da piscina de fora para dentro.

Nesse sentido, a impermeabilização da piscina é um processo que necessita de pessoas e empresas experientes. Novamente, os azulejos também não são considerados como o sistema de impermeabilização e, sim, somente como um revestimento superficial.

 

Reforma de impermeabilização no condomínio sem quebradeira: conheça o Sistema Fibersals 100% Poliéster Flexível

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O poliéster flexível da Fibersals é um grande aliado do síndico quando o assunto é impermeabilização em condomínio, pois se trata de um sistema flexível, extremamente resistente, e que é uma solução definitiva.

 

O sistema Fibersals pode ser aplicado diretamente sobre a estrutura preexistente, pois não há necessidade de revestimentos como piso e contrapiso, e assim, não causa sobrepeso na laje (ele adiciona somente cerca de 3kg por m²).

Também não há a necessidade de retirada do piso e da manta, e portanto, não há geração de entulho e obras intermináveis.

 

No caso de lajes de estacionamento e áreas abertas, o sistema Fibersals permite a liberação ao tráfego de forma rápida, sendo ele mesmo o acabamento superficial, com diversas opções de cores e texturas (inclusive imitando pedras naturais).

 

No caso de reservatórios e piscinas, o sistema Fibersals forma uma película protetora extremamente resistente e que é inerte, isto é, não reage com a água.

O sistema Fibersals pode ser utilizado inclusive em tanques industriais com agentes químicos agressivos.

 

Este sistema de impermeabilização é aplicado por equipe altamente especializada, e tem 15 anos de garantia.

 

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