Um dos problemas mais complexos e comuns entre vizinhos é a infiltração. O conflito de interesses nessa situação pode chegar a níveis insuportáveis, uma vez que são muitos os fatores a serem considerados. Para que você compreenda melhor a situação, falaremos um pouco sobre o direito de vizinhança e como ele é aplicado quando ocorre uma infiltração.
Direito de vizinhança
Direito de vizinhança, de acordo com o professor universitário Carlos Edison do Rêgo Monteiro, “é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis próximas”.
Para que cada proprietário possa usufruir de sua propriedade da melhor forma, é preciso estabelecer limites para cada um deles. A boa convivência só se faz mediante o estabelecimento de regras que visem à satisfação de interesses de condôminos opostos.
Direito de vizinhança no Código Civil
Nosso Código Civil (Lei Federal) dispõe expressamente sobre o Direito de Vizinhança, no tocante aos direitos e deveres do proprietário condômino. Diz o código:
“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Vazamentos
Vazamentos são situações que colocam o direito de vizinhança à prova. Os problemas decorrentes deles podem interferir diretamente na propriedade vizinha, em casas e condomínios. Quando falamos de vazamentos em edifícios (condomínios), existem, basicamente, duas regras acerca da responsabilidade.
Quando se constatar que o vazamento provém da rede de encanamento vertical (coluna principal), que é de uso comum (conduz água e esgoto para todas as unidades privativas), a responsabilidade é do condomínio.
Por outro lado, quando o vazamento provém da rede horizontal, que abriga os canos que servem aos apartamentos, a responsabilidade é do morador.
Para verificar de onde vem o problema, é preciso contratar um “caça-vazamentos” para realizar uma vistoria. Após a elaboração do laudo, é possível atribuir a responsabilidade.
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Infiltração
A discussão sobre a infiltração e o direito de vizinhança
Imagine que existe uma infiltração no teto do seu apartamento proveniente do banheiro do vizinho de cima. Além do desespero normal que a situação causa, o que você deve fazer?
O primeiro passo é notificar seu vizinho a respeito da infiltração.
Será preciso contratar uma empresa ou um engenheiro para realizar uma vistoria e descobrir de onde vem o problema.
Imagine que o laudo técnico constatou falha na rede horizontal. A responsabilidade pela infiltração e pela reparação de seu apartamento, neste caso, será do proprietário vizinho.
Mas como nem tudo é tão simples, o vizinho pode se recusar a efetuar os reparos e a arcar com os custos da empresa ou profissional que realizou o laudo. Neste caso, recomenda-se o ingresso no Juizado Especial Cível para fazer valer seus direitos. Em algumas situações, o reparo deve ser urgente, caso em que o ingresso na justiça incluirá o pedido de ressarcimento.
A infiltração em casas vizinhas
Casas em desnível com infiltração no muro de arrimo e casas vizinhas com infiltração no muro de divisa costumam ser problemas relevantes de direito de vizinhança. Eles ocorrem principalmente nos casos em que não houve impermeabilização interna e externa da estrutura. Mas de quem é a responsabilidade?
Em geral, as causas de infiltração são água da chuva ou excesso de umidade. Um terreno em desnível, se não possuir inclinação para o lado oposto do muro, fará com que a água se acumule no muro.
O muro de divisa, de acordo com o Código Civil, pertence a ambos os proprietários das casas, em uma espécie de condomínio forçado. Como a água da chuva pode ocasionar uma infiltração em qualquer um dos lados, não há como se responsabilizar apenas um proprietário.
Em todo caso, o proprietário deve se atentar para a garantia obrigatória das obras. A responsabilidade, a depender do caso, pode ser atribuída à construtora.
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