Os condôminos que desejam realizar reformas em suas unidades devem obedecer ao regulamento para obras em condomínio. Isso evita transtornos para os demais usuários do edifício, especialmente para o síndico. Da mesma forma, as intervenções nas áreas comuns também devem ser feitas conforme as regras.
Mas quais são as mais comuns que devem ser respeitadas? Veja a seguir!
Quais são as regras mais comuns para obras em condomínio?
Existem normas para obras em condomínio que se aplicam tanto às unidades privativas quanto às áreas comuns. Algumas são mais técnicas e outras têm um aspecto mais social, de convivência.
Veja a seguir:
- Necessidade de projeto (plano de reforma) elaborado por responsável técnico (engenheiro ou arquiteto);
- Emissão de ART ou RRT correspondente, se a obra representar risco à segurança estrutural da edificação;
- Realização da obra conforme o que consta no projeto;
- Profissional que executa a obra deve emitir o documento referente à execução, caso não seja o mesmo profissional que emitiu ART ou RRT;
- Contratação de caçamba para descarte dos detritos das obras;
- Licenciamento junto à Prefeitura em caso de obras relevantes;
- Cadastro prévio dos funcionários que trabalharão na obra;
- Respeitar horários e dias da semana;
- Obediência às normas do regimento interno e da convenção de condomínio.
Reformas em unidades privativas
O regulamento para obras em condomínio prevê que o condômino, ao realizar uma reforma em sua unidade, deve comunicá-la previamente ao síndico ou à administradora.
Obras em áreas comuns
As reformas em áreas comuns são de interesse de todos os condôminos, motivo pelo qual a primeira regra é a aprovação em assembleia. O quórum de aprovação varia de acordo com a natureza da obra:
- Obras voluptuárias: aprovação de dois terços de todos os condôminos, incluindo aqueles que não estão presentes na reunião.
- Obras úteis: voto da maioria dos condôminos (50% + 1).
- Obras necessárias: se forem urgentes, não precisam de aprovação em assembleia. Se, porém, tiverem despesas excessivas, a assembleia deverá ser convocada imediatamente para o síndico prestar esclarecimentos aos condôminos. Se as obras não forem urgentes e importarem despesas excessivas, o quórum de aprovação é de maioria simples (50% + 1).
Horário
As normas para obras em condomínio preveem os horários em que elas podem acontecer.
Em condomínios residenciais, geralmente se estabelece o horário entre 8 horas e 17 horas. Quando houver permissão de reforma aos sábados, elas podem acontecer até às 13 horas.
Em geral, não pode ocorrer obras aos domingos.
Já em condomínios comerciais, os regimentos internos costumam estabelecer como horário de obras aqueles momentos em que o trânsito de pessoas é menor. Ou seja, entre 20 horas e 7 horas.
É comum que as obras sejam liberadas aos finais de semana.
Saiba mais:
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Onde constam as normas?
A convenção de condomínio e o regimento interno são duas leis condominiais que trazem parte do regulamento para obras em condomínio. Elas são mais adequadas à realidade local e aos costumes dos usuários.
Mas as normas para obras também constam no Código Civil e na norma técnica da ABNT NBR 16.280/2015.
Quais as regulamentações previstas em Lei?
O regulamento para obras em condomínio está, basicamente, na ABNT NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, publicada em 2014 e editada em 2015.
Essa norma técnica fixa procedimentos e requisitos para as obras realizados nas unidades privativas e nas áreas comuns e objetiva garantir a segurança e a qualidade das reformas.
Outras regras aplicáveis às obras já constavam no Código Civil de 2002, especialmente a obrigação do síndico de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (art. 1.348) e a determinação aos condôminos de não realizarem “obras que comprometam a segurança da edificação” (art. 1.336).