As obras emergenciais em condomínio possuem as características próprias de qualquer medida que demanda uma ação rápida e imediata.
A urgência vem do fato de que, quanto mais o tempo passa, mais a saúde e a segurança da edificação e dos usuários ficam comprometidas.
Diante disso, surgem algumas perguntas acerca de sua aprovação em assembleia e da autonomia do síndico nesses casos. Confira!
As obras emergenciais em condomínio
Obras emergenciais em condomínio são aquelas que demandam ação imediata, porque a demora coloca em risco a edificação e os usuários.
Vazamento no telhado, entupimento da rede de esgoto, conserto de rachaduras nas pilastras de sustentação, conserto da bomba ou do portão são alguns exemplos.
O síndico deve realizá-las o quanto antes para evitar o mal maior.
Obras emergenciais não precisam de aprovação
O Código Civil (art. 1.341) estabelece que “as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.
E completa que “se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente”.
Da análise do texto do Código, podemos ver que o síndico pode realizar, sem autorização prévia da assembleia de condôminos, as obras necessárias ou urgentes, independentemente do custo.
E como ele deve proceder?
Basta colher alguns orçamentos do prestador de serviços necessário, contratar o serviço e apresentar a conta posteriormente em momento propício.
Neste momento, vale a lembrança sobre os cuidados ao escolher um prestador de serviços. Regularidade, habilidade técnica, qualidade e boa reputação devem ser consideradas.
A lei, porém, faz a ressalva de que, quando houver despesas excessivas, elas deverão ser informadas à assembleia, que deve ser convocada imediatamente.
E de onde que o dinheiro sairá?
O síndico deve recorrer ao fundo de reserva, que é exatamente um fundo destinado a suprir situações de urgência, ou fundo de obras.
Se o condomínio não tiver, é preciso fazer o rateio entre todos os condôminos.
Despesas excessivas decorrentes de obras emergenciais em condomínio
A grande questão que se tem quando falamos em obras emergenciais em condomínio de alto custo é o conceito de despesas excessivas.
A lei não estabelece um valor fixo. E dependendo da obras, ela pode ser algo simples ou muito complexa.
Aquelas que envolvem a estrutura da edificação costumam ser muito mais caras do que a simples troca do portão, por exemplo.
O ideal é que o regimento interno ou a convenção de condomínio tenham um valor definido para o que é despesa excessiva.
Os condôminos podem estipular, por exemplo, que acima de 15 salários mínimos, as obras emergenciais em condomínio demandarão a convocação da assembleia extraordinária para ratificar os gastos e para o síndico prestar os devidos esclarecimentos.
As obras emergenciais em condomínio são motivo de grande preocupação para o síndico, que deve atuar imediatamente para minimizar ao máximo os riscos.
Se elas importarem em despesa excessiva, ele deve convocar a assembleia para informar aos condôminos a situação e para que eles confirmem os gastos realizados.