As obras em apartamento alugado podem causar transtornos que envolvem inquilinos, proprietários, vizinhos e outros usuários do condomínio. Porém, a questão central em torno do tema é quem paga a reforma. Quais as despesas são de responsabilidade do locador e quais são do locatário? É preciso autorização? Veja a seguir!
Responsabilidade pelas despesas
Para saber quem paga reforma em apartamento alugado, é preciso entender como a Lei de Locação estabelece as obrigações de cada parte durante a vigência do contrato. Locador e locatário possuem responsabilidades diferentes para cada caso.
Locador
A primeira obrigação que o locador (o proprietário, quem aluga o imóvel) tem é entregar o imóvel em bom estado de habitabilidade, de modo que ele sirva ao uso que se destina. Qualquer defeito ou vício que impeça ou atrapalhe a vida do locatário deve ser reparado antes de a locação se iniciar. Portanto, nesse primeiro momento, é o locador quem paga reforma.
Se, na vistoria ou ao entrar no imóvel, o inquilino encontra infiltrações, telhas quebradas ou vazamentos (ou qualquer defeito na estrutura), o locador será acionado para providenciar o conserto.
Durante a locação, é obrigação do proprietário manter a forma e o destino do imóvel. Ou seja, qualquer manutenção ou reforma referente à estrutura será custeada por ele. Paredes, muros, telhado, danos causados por ações da natureza, tudo isso será sua responsabilidade.
É bom lembrar que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias.
Locatário
O locatário ou inquilino será responsável por qualquer dano provocado por ele ou por terceiros durante a vigência do contrato. Portanto, ele quem paga a reforma nestes casos, sejam os danos provocados por mau uso ou sem intenção.
Se, por exemplo, ele provoca um dano no encanamento derivado do descarte inapropriado de objetos, ou quebra uma porta acidentalmente, ele será responsável pelo reparo.
Uma das responsabilidades do locatário é conservar o bem e restituí-lo, ao fim do contrato, no estado em que o recebeu. Por isso, qualquer reforma em apartamento alugado que tiver como objetivo reparar uma avaria ou depredação provocada pelo locatário será custeada por ele.
No mesmo sentido, interferências realizadas sem prévia autorização do proprietário deverão ser desfeitas, já que o imóvel deve ser devolvido como estava quando foi alugado.
Benfeitorias
Benfeitorias são acréscimos ou melhoramentos realizados no imóvel. Elas podem ser:
- Voluptuárias: tornam o imóvel mais agradável ou possuem alto valor, como uma piscina.
- Úteis: facilitam o uso do bem, como a construção de garagem.
- Necessárias: têm como finalidade a conservação do bem, evitando sua deterioração. Exemplo: impermeabilização para evitar infiltrações.
Conforme a lei de locação, serão indenizadas pelo locador, ainda que não tenha sido autorizadas, as benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino. Isso se o contrato de locação não dispor de forma diversa. As benfeitorias úteis também serão indenizadas, mas dependem de autorização.
As benfeitorias voluptuárias não são indenizadas pelo proprietário, mas o inquilino pode retirá-las ao fim da locação, caso a retirada não provoque danos à estrutura.
Notificação e autorização de reforma em apartamento alugado
Como dito anteriormente, independentemente de quem paga a reforma, as alterações feitas pelo inquilino devem ser notificadas ao locador e autorizadas por ele. De preferência por escrito. Quando há um intermediário (imobiliária), o contato é feito com ele para que o locador seja acionado.
Quando o locador é quem paga a reforma, isso poderá ocorrer de diversas formas. Ele pode autorizar o inquilino de procurar pelo serviço e arcar com os custos, pode contratar diretamente a empresa de reforma ou pode abater o valor gasto pelo locatário no aluguel, por exemplo.