A assembleias condominiais são convocadas para abordar diversos temas de interesse dos condôminos, desde modificação na convenção ou no regimento interno, até obras. Neste último caso, há um específico quórum para obras em condomínio que deve ser respeitado.
Você sabia que, para cada situação, há um número diferente de condôminos para aprovação? Veja a seguir!
Quórum para obras em condomínio
O Código Civil, nos artigos 1.341 a 1.343, traz as regras de quórum para obras em condomínio.
Para cada tipo de obra, há necessidade da aprovação em assembleia de um número determinado de condôminos. Há, ainda, situações excepcionais em que a convocação se dá após a realização da reforma.
Obras voluptuárias
Obras voluptuárias são aqueles de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da coisa.
Alguns exemplos de obras voluptuárias são novo projeto paisagístico de áreas comuns, pintura da fachada com cor diferente, embelezamento da cabina do elevador, reforma do salão de festas para deixá-lo mais bonito, troca de equipamentos de ginástica em bom estado por modelos modernos, dentre outros.
Note que nenhuma dessas obras são necessárias ou úteis, mas apenas “bonitas”.
Para este tipo, o quórum para obras em condomínio é de dois terços de todos os condôminos, incluindo aqueles ausentes na reunião.
Obras úteis
As obras úteis, por outro lado, são aquelas que facilitam o uso da coisa.
Quando o síndico propõe a instalação de um sistema de segurança ou a individualização da água, é um tipo de obra útil. No mesmo sentido, a ampliação da academia do prédio ou da garagem ou a instalação de grades ao redor do condomínio.
São obras que, apesar de não serem necessárias, auxiliam ou facilitam de alguma maneira o uso do edifício.
O quórum para obras em condomínio, quando úteis, é de maioria dos condôminos (50% + 1).
Obras necessárias
Obras necessárias se destinam a conservar a coisa ou impedir sua deterioração.
A impermeabilização devido à infiltração, a instalação de corrimão em escadas de emergências, as obras de acessibilidade ou reparos hidráulicos e elétricos são bons exemplos.
Mas o quórum para obras em condomínio nesta ocasião varia conforme a urgência e o tamanho da obra.
Uma obra urgente que demanda despesas pequenas ou razoáveis não precisa de aprovação em assembleia. Quando houver despesas excessivas, o síndico ou o condômino responsável por iniciá-la deverá dar ciência à assembleia, convocando-a imediatamente para prestar esclarecimentos aos demais condôminos.
As obras não urgentes que importem em despesas excessivas só poderão ser realizadas após autorização da assembleia e aprovação da maioria simples (50% + 1).
Construção de outro pavimento ou edifício
O Código Civil traz uma possibilidade especial em que o quórum para obras em condomínio é a unanimidade dos condôminos.
É a construção de outro pavimento ou de outro edifício no solo comum, destinado a conter novas unidades imobiliárias.