Quanto maior a obra, maiores os cuidados que você deve tomar na contratação da reforma. Imagine que você, síndico, precisa trocar todas as pastilhas de revestimento do prédio, ou então, trocar os oito elevadores do condomínio. São obras que facilmente podem ultrapassar meio milhão de reais, a depender do tamanho do condomínio e do número de torres.
A primeira coisa que se leva em consideração é sempre a garantia oferecida, afinal, ninguém quer arcar com altos custos duas vezes.
Mas, será que só a garantia oferecida é suciente para o sucesso de uma reforma?
Infelizmente não, afinal, um certificado de garantia só é válido se a empresa em questão puder honra-lo.
E é aí que entram nossas dicas para que você não tenha dores de cabeça depois da reforma contratada. Acompanhe conosco todos os documentos que podem certificar o sucesso da sua obra!
Em processos licitatórios para obras públicas, a exigência de vários documentos é prática comum. No entanto, clientes privados também podem (e devem!) exigir comprovações das empresas que atestem sua situação financeira, fiscal e técnica, por exemplo.
Veja os documentos mais relevantes que você deve exigir no processo de contratação:
1. Habilitação jurídica
Alguns documentos são básicos, mas não devem ser ignorados na contratação de empresas de reforma. Lembre-se de exigir:
a) Contrato social e Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ)
O Contrato Social é um documento obrigatório para obtenção de cadastro junto ao CNPJ, e deve estar registrado na Junta Comercial. É uma espécie de “certidão de nascimento” de uma empresa.
Com o CNPJ em mãos, você pode consultar no site da Receita Federal a situação cadastral da empresa, ver a data de abertura do cadastro junto ao CNPJ e ainda consultar as atividades econômicas desempenhadas pela empresa.
b) Alvará de localização e funcionamento
É um documento fornecido pela Prefeitura da cidade onde a empresa está sediada, autorizando o funcionamento da referida empresa, de acordo com as atividades descritas no Contrato Social.
2. Saúde financeira
São os documentos que comprovam a solidez da empresa, e sua capacidade de honrar compromissos, como uma garantia, por exemplo.
Quanto maior a sua obra, mais importância você deve dar a essas questões.
Imagine que você contratou a refeitura do pastilhamento de todo o prédio, e a argamassa utilizada no assentamento das pastilhas estava com defeito.
Depois de alguns meses, as pastilhas começam a descolar, prejudicando o visual da fachada do condomínio e apresentando risco a todos que passam perto da edificação.
Apesar de a empresa oferecer garantia, você precisa ter meios de se certificar que a empresa terá condições de arcar com todo o custo de retirada das pastilhas, compra de novos materiais e recolocação.
Estes são os documentos que podem lhe ajudar a verificar o patrimônio que a empresa possui:
a) Balanço Patrimonial e balancetes
São demonstrativos contábeis das empresas. Através deles, você descobre se a empresa está endividada, por exemplo, e se tem bens suficientes para quitar essa dívida. Além disso, você pode verificar se a empresa tem sede própria e bens liquidáveis (que podem ser vendidos caso seja necessário quitar dívidas decorrentes de defeitos ou acidentes na execução da obra).
Uma vez que o Balanço Patrimonial é, no geral, uma demonstração anual, você pode pedir o Balanço do ano anterior e os balancetes de cada mês do ano corrente para poder analisar a situação financeira da empresa.
b) Análise Econômico Financeira
A análise dos demonstrativos financeiros da empresa levam em conta a liquidez, a rentabilidade e a solvência geral da empresa, entre outros. É uma análise resumida de dados constantes no Balanço Patrimonial, na DRE e e no DFC.
c) Negativa de falência
A Certidão Judicial Cível Negativa, emitida pelo Poder Judiciário, atesta a ausência de ações de falência, concordata, recuperação judicial e extrajudicial da empresa. É mais uma comprovação de que a empresa em questão está em situação estável e regular.
3. Garantias aos trabalhadores
Ao exigir estas garantias, o condomínio, ou o cliente em geral, se protege de eventuais ações trabalhistas, que podem te-lo como co-responsável, baseados no artigo 455 da CLT:
“Art. 455 – Nos contratos de subempreitada responderá o subempreiteiro pelas obrigações derivadas do contrato de trabalho que celebrar, cabendo, todavia, aos empregados, o direito de reclamação contra o empreiteiro principal pelo inadimplemento daquelas obrigações por parte do primeiro.
Parágrafo único – Ao empreiteiro principal fica ressalvada, nos termos da lei civil, ação regressiva contra o subempreiteiro e a retenção de importâncias a este devidas, para a garantia das obrigações previstas neste artigo”
Entenda-se: neste caso, a empresa contratada é o subempreiteiro; o condomínio, ou cliente, é o empreiteiro principal.
Veja também: Contratação de prestadores de serviço e as responsabilidades do síndico
a) Comprovante de registro dos funcionários
Peça para a empresa fornecer documentos que comprovam que seus funcionários são registrados. Alguns dos documentos que fornecem essas informações são as fichas de registro dos funcionários ou até mesmo os registros na Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS).
Com as fichas de registro em mãos, você pode, ainda, fazer o cadastro dos funcionários que trabalharão na obra, garantindo o controle de acesso ao local.
b) PPRA e PCMSO atualizados
O PPRA é o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais, já o PCMSO é o Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional. É fundamental que estes programas estejam em dia para garantir a preservação da saúde dos trabalhadores.
Através deles, procura-se antecipar, reconhecer, avaliar e controlar os riscos que podem causar danos à saúde dos trabalhadores. São exigências do Ministério do Trabalho, e seu cumprimento demonstra que a empresa é responsável e está em dia com as normas de segurança.
c) Engenheiro ou técnico de segurança do trabalho
O assessoramento de um engenheiro ou técnico de segurança do trabalho é indispensável para o acompanhamento dos riscos ambientais à saúde do trabalhador.
d) Certificado de Regularidade do FGTS – CRF
Através deste certificado, que tem validade de um mês, é possível saber se a empresa está em situação regular perante o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS. A regularidade é fundamental, pois isenta o condomínio, ou cliente, de responsabilidades em eventuais ações trabalhistas.
e) Cumprimento da Norma Regulamentadora 6 (Uso de EPIs)
A NR 6, do Ministério do Trabalho, dispõe as regras para o uso dos Equipamentos de Proteção Individuais, ou EPIs, que resguardam o trabalhador e minimizam os riscos a que ele está exposto.
4. Garantias Civis
Acidentes acontecem, e são bastante comuns em canteiros de obra. No geral, são ambientes com materiais pesados, cortantes, e com muitas pessoas. O que você pode fazer é se prevenir. Veja o que exigir da empresa de reforma para ficar tranquilo:
a) Seguro de Responsabilidade Civil (RC)
Verifique se a empresa possui um Seguro de Responsabilidade Civil com cobertura para acidentes ou incidentes ocorridos nas dependências da obra. É importante que haja também cobertura de danos de ao imóvel onde a obra seja executada que possam ser causados pela empresa, além de cobertura sobre qualquer acidente que ocorrer com os colaboradores.
Essas coberturas isentam você, enquanto cliente, de quaisquer responsabilidades em relação a esses danos e ocorrências. Quanto mais ampla a cobertura, mais protegido você está contra acidentes que, infelizmente, podem acontecer.
Quer um exemplo?
Se a empresa de reforma acidentalmente quebra um vidro da fachada do condomínio, e o filho de um dos moradores se corta nos cacos, o Seguro de Responsabilidade Civil cobre os custos de recolocação do vidro, além dos custos médicos para tratar dos cortes da criança, isentando o condomínio contratante de todas as responsabilidades sobre o acidente.
5. Regularidade fiscal
Mesmo tendo analisado os documentos que comprovam a saúde financeira da empresa, você deve se certificar que ela não possui dívidas tributárias.
Ou seja: mesmo que no Balanço Patrimonial esteja descrito um lucro, ele pode estar comprometido caso a empresa precise pagar montantes expressivos em impostos e multas. No final das contas, pode não sobrar patrimônio para cobrir eventuais garantias relativas à sua obra. Por isso peça:
a) CND de Tributos
Uma CND é uma Certidão Negativa de Débitos.
As CNDs de Tributos atestam que a empresa não tem dívidas tributárias. São emitidas por três órgãos diferentes, que atestam a quitação de débitos de sua competência: para débitos federais, a certidão é emitida pelo Ministério da Fazenda, por meio da Receita Federal; para tributos estaduais, o emitente é a Secretaria da Fazenda, por meio da Receita Estadual; já para tributos municipais, a quitação é atestada pela Secretaria Municipal de Finanças ou equivalente.
b) CND Trabalhista
A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas atesta que a empresa em questão não consta do Banco Nacional de Devedores Trabalhistas (ou seja, que não tem dívidas trabalhistas ativas). É emitida pela Justiça do Trabalho.
6. Qualificação técnica
Garantir a saúde financeira, a regularidade fiscal e a saúde dos trabalhadores é essencial. Ainda assim, você precisa se certificar de que a empresa tem as habilidades necessárias para realizar a obra com qualidade, ao mesmo tempo em que está registrando a reforma nos órgãos competentes, como o CREA ou CAU, e agindo de acordo com a legislação.
Veja quais documentos pedir para ter a certeza de que a empresa é qualificada tecnicamente:
a) Registro no CREA (ou CAU)
O ideal é que tanto a empresa quanto o Engenheiro Civil responsável tenham registro no CREA. No caso de um arquiteto responsável, é necessário o registro junto ao CAU.
Da empresa, você pode solicitar uma “Certidão de registro e quitação de pessoa jurídica” que contém informações relativas às atividades para qual a empresa está registrada e possíveis restrições.
b) Engenheiro Civil (ou Arquiteto)
A obra deve ser acompanhada por profissional responsável, como um Engenheiro Civil, devidamente registrado no órgão competente, o CREA. Se a obra for acompanhada por arquiteto, este deve estar devidamente registrado no CAU.
c) ART (ou RRT)
A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), ou a RRT, têm por função a identificação da responsabilidade técnica pelas obras realizadas por determinada empresa. A ART é registrada pelo Engenheiro Civil responsável (e a RRT pelo Arquiteto) e contém os principais dados do contrato firmado entre você, cliente, e a empresa que executará a obra.
Com a ART ou RRT emitida, você tem a certeza de que a obra é acompanhada por um profissional capacitado, e está registrada no CREA (ou CAU).
d) Atestados de capacidade técnica
São declarações que comprovam o fornecimento de produtos ou serviços de uma determinada empresa a clientes (pessoa jurídica) privados ou órgãos públicos. Basicamente, são documentos que atestam que determinada empresa tem capacidade para executar determinado tipo de obra.
Um exemplo: você precisa impermeabilizar toda a laje do condomínio, que tem 2.000m². Você, então, pede no mínimo 2 atestados de capacidade técnica para a empresa da qual você deseja comprar o serviço (atestando obras em áreas de tamanho semelhante), a fim de ter certeza que ela tem condições de impermeabilizar uma área ampla dentro dos prazos estipulados e de forma satisfatória.
Para exigir atestados de capacidade técnica da empresa a realizar sua reforma, preste atenção nos seguintes detalhes:
- Os atestados devem ser assinados pelos representantes legais das empresas ou órgãos públicos atestantes;
- Eles devem conter os dados da empresa contratada e os detalhes do objeto do contrato;
- Em caso de empresas de reforma, os atestados devem ser registrados no CREA ou CAU – isso comprova que a obra foi realizada dentro das normas, que foi acompanhada por um Engenheiro Civil (ou Arquiteto) e que foi emitida ART (ou RRT), por exemplo;
- Para serem relevantes, os atestados de capacidade técnica apresentados devem ter objeto e quantidade igual ou semelhante à obra que você deseja realizar.
7. Experiência
Além dos atestados de capacidade técnica, que atestam a experiência da empresa, procure outras informações como:
- Tempo de mercado: com alguns dos documentos já citados, como o Contrato Social e o CNPJ, por exemplo, é possível verificar a quanto tempo a empresa está no mercado, o que pode indicar quanta experiência tem na execução de obras de reforma;
- Indicações de clientes: converse com outros síndicos a respeito da empresa, veja se a experiência foi satisfatória;
- Outras obras: se possível, visite outras obras, ou veja fotos, para ver o resultado final e ajustar suas expectativas.
8. Qualificações e documentos específicos por tipo de obra
Além destes documentos, que você deve exigir em qualquer tipo de obra de reforma, existem ainda documentos mais específicos, que variam do tipo de obra executada.
No caso de uma obra de impermeabilização, a empresa deve fornecer, ainda:
a) Registro no CRQ e Químico responsável
Se a empresa realiza atividades com produtos químicos, é obrigatório que ela esteja devidamente registrada junto ao Conselho Regional de Química, o CRQ. Além disso, ela precisa do acompanhamento de um Químico responsável.
Exija os comprovantes para garantir que a empresa está em dia com suas obrigações legais.
b) Avaliação Quantitativa de Riscos Químicos
Laboratórios podem emitir análises por amostragem do produto utilizado. Esses laudos são relevantes por demonstrarem o atendimento (ou não) do produto às Normas Regulamentadoras e também por indicarem os riscos para a saúde dos trabalhadores.
Se a empresa possui laudos como esse, é sinal de que está preocupada em oferecer condições adequadas a seus funcionários e também segurança a seus clientes.
c) Laudo de potabilidade da água (para impermeabilização em caixa d’água)
Uma das maiores exigências para sistemas de impermeabilização de caixas d’água é que não sejam tóxicos e não contaminem a água a ser consumida por todos. A empresa deve fornecer um laudo de potabilidade, que garanta que a água em contato com o sistema de impermeabilização seja própria para consumo.
d) Cumprimento das Normas Reguladoras específicas
O Ministério do Trabalho exige o cumprimento de uma série de Normas Reguladoras, as NRs. Os funcionários da empresa de impermeabilização devem receber treinamento adequado às situações às quais são expostos:
- Se a impermeabilização será realizada na caixa d’água, exija a NR 33, que regulamenta trabalho em ambientes confinados;
- Se a impermeabilização for realizada em lajes, terraços, caixas d’água, ou quaisquer outras áreas em andar que não seja o térreo, exiga que os trabalhadores sejam treinados de acordo com a NR 35, que dita as regras para trabalhos em altura.