O cuidado com a fachada de condomínio beneficia à coletividade, pois valoriza a edificação e garante sua segurança. Há limites para suas alterações, de acordo com a legislação brasileira. Mas e quando é preciso realizar a manutenção emergencial de fachada?
Quais as regras são aplicáveis a esse caso?
Abordamos algumas dúvidas no post de hoje. Confira!
Importância da manutenção de fachada de condomínio
A manutenção de fachada de condomínio envolve muitos procedimentos.
Substituição de pedras ou outros materiais de revestimento, impermeabilização e vedação contra o ar são alguns exemplos.
E sua importância vai muito além da aparência, já que envolve principalmente a segurança de todos os usuários do condomínio.
Ela pode ser preventiva ou corretiva.
No primeiro caso, o síndico segue o planejamento traçado de obras e reparos periódicos para a edificação. A cada 3 anos, por exemplo, deve ser feita a limpeza.
Na segunda ocasião, algum incidente provoca a atuação do síndico e pode ocorrer o que chamamos de manutenção emergencial de fachada de condomínio.
Manutenção emergencial de fachada
A manutenção emergencial de fachada de condomínio ocorre quando o problema pode colocar em risco a estrutura da edificação e a integridade dos usuários.
Dada a emergência da situação, o síndico deve agir rapidamente. Afinal, as fachadas integram o sistema de vedação vertical de uma edificação.
Aprovação em assembleia
Diante dessa necessidade urgente, o síndico pode efetuar a manutenção emergencial de fachada de condomínio sem aprovação em assembleia.
No entanto, são duas as situações possíveis para esse caso:
- Despesas não são vultuosas: não precisa de aprovação, e elas constarão na prestação de contas normalmente;
- Despesas que demandam gastos excessivos: o reparo pode ser providenciado sem aprovação, mas o síndico deve convocar assembleia imediatamente para dar ciência e prestar esclarecimentos aos condôminos.
Desprendimento dos revestimentos da fachada
Anualmente, o revestimento cerâmico externo e as paredes externas devem ser verificadas.
A empresa especializada contratada pelo síndico deve verificar a calafetação e a fixação de elementos (pára-raios, antenas, rufos, esquadrias, elementos decorativos), bem como a integridade da estrutura.
Se necessário, deve proceder à reconstrução de rejuntamentos. Essa manutenção preventiva periódica pode evitar o desprendimento dos revestimentos.
Mas e quando ela não existe?
O síndico pode considerar que é uma situação emergencial, que se enquadra no conceito de obra necessária.
Afinal, oferece risco de acidentes aos transeuntes e usuários do condomínio, desvaloriza a edificação e compromete as funções de proteção (o que pode causar infiltração).
Por isso, aplicam-se as regras de aprovação de assembleia.
Manutenção que causa alteração na fachada
De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, “são deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
A regra, portanto, é a proibição de alteração.
Mas se houver necessidade de uma manutenção emergencial de fachada de condomínio, o entendimento aceitável é que ela deve ser aprovada em assembleia.
Uma alteração também pode ser legítima se houver previsão na convenção de condomínio, nos modos delimitados pelo documento.
A manutenção emergencial de fachada de condomínio deve ser adotada sempre que uma situação causar risco aos usuários.
A aprovação em assembleia é desnecessária, e o síndico deve agir o quanto antes para resolver a situação.