Existem vários tipos de obras em condomínio, que são classificadas conforme sua natureza. Cada uma delas possui particularidades, especialmente no tocante ao quórum de aprovação em assembleia. Enquanto algumas são apenas para embelezar, outras são urgentes.
É importante que o síndico e os condôminos saibam diferenciar as obras para que não haja conflitos desnecessários. Confira!
Obras voluptuárias
Obras voluptuárias são todas que servem apenas ao recreio ou deleite dos usuários do condomínio. Elas não aumentam ou melhoram o uso habitual da coisa.
São consideradas voluptuárias a obra de embelezamento do elevador, o projeto paisagístico do jardim, a decoração das áreas comuns, a reforma do salão de festas ou da academia (para deixá-los mais bonitos), a troca de equipamentos de ginástica por novos modelos, ainda que estejam em bom estado.
Obras úteis
Dentre os tipos de obras em condomínio, estão as obras úteis, que são aquelas que facilitam o uso da coisa.
Elas não são necessárias, no sentido de que, sem elas, seria impossível utilizar determinado equipamento do condomínio. Elas apenas ajudam o usuário de alguma forma.
A instalação de um sistema de segurança, de cobertura no estacionamento ou de grades ao redor do condomínio são bons exemplos. A implantação de sistema de medição de água individual, a ampliação de sala de ginástica ou da garagem também.
Obras necessárias
As obras necessárias são aquelas que visam conservar a coisa ou impedir sua deterioração. A impermeabilização do telhado, os reparos elétricos ou hidráulicos, as obras de acessibilidade e outras obras são consideradas necessárias.
Quanto a esse tipo de obra em condomínio, é preciso observar também sua urgência, porque isso interfere no quórum de aprovação em assembleia.
Quórum para os tipos de obras em condomínio
Para a aprovação em assembleia dos tipos de obras em condomínio, é preciso consultar o que está disposto no Código Civil. De acordo com a lei, temos o seguinte:
- Obras voluptuárias: dependem de aprovação de dois terços de todos os condôminos (⅔ do todo, inclusive os condôminos ausentes na reunião)
- Obras úteis: dependem de aprovação da maioria dos condôminos, inclusive os ausentes (50% + 1).
- Obras necessárias: se não forem urgentes, dependem de aprovação da maioria dos presentes. Se a obra for urgente, não precisa de aprovação, mas, em caso de despesa excessiva, o síndico ou o condômino que as realizou deve prestar esclarecimentos à assembleia.
- Construção de outro pavimento ou de outro edifício no solo comum destinado a novas unidades imobiliárias: depende de aprovação da unanimidade dos condôminos.
Em qualquer caso que os tipos de obras em condomínio dependam de assembleia para aprová-las, o síndico deve prezar pela transparência. Isso significa apresentar um orçamento para que os condôminos entendam a natureza da obra e o que será feito.
Há, inclusive, a possibilidade de, durante a obra, acontecer imprevistos que a encareçam.
Nestes casos, se não houver urgência, convoca-se nova assembleia para aprovação do custo extra. Se for urgente, o síndico aprova os gastos sem a assembleia, mas a convoca para prestar esclarecimentos.