Quando chega a hora de tocar uma reforma em áreas comuns do condomínio, é sempre a mesma história: todo mundo querendo opinar e fazer de um jeito diferente, numa data diferente. E tem até aqueles que acham que nunca é hora. Nestas situações, o síndico precisa convencer a maioria, aprovar em assembleia e ter muito jogo de cintura.
Dicas para síndicos sobre obras em espaços comuns
A convenção dos condomínios já deve prever certas regras sobre a preservação da estética do condomínio e dar uma luz sobre o que pode, o que não pode e como aprovar mudanças nas áreas comuns do condomínio. Porém, na prática, nem tudo está previsto no papel e há sempre margem para controvérsias.
Seja uma simples pintura de parede, um conserto na área da piscina para evitar vazamentos, a troca de uma esquadria antiga, uma alteração nas grades das sacadas para aumentar a segurança ou a reforma no balcão da recepção, tudo gera polêmica.
Ao perceber a necessidade de reforma de áreas comuns, o síndico deve lembrar que o Código Civil, em seu artigo 1336, estabelece que “são deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Por isso, os moradores têm o dever de questionar se determinada obra é mesmo necessária.
Algumas definições importantes
Antes de explicarmos como proceder para aprovar as reformas, vamos definir corretamente o que pode ser considerado como fachada e como áreas comuns em condomínios.
Fachada é toda a área externa do prédio, ou seja, os itens que compõem o aspecto visual do condomínio, como por exemplo, as sacadas, jardins, paredes externas com ou sem janelas, esquadrias, portas e portões de entrada e saída.
Já as áreas comuns são aqueles espaços do condomínio que são usados por todos os moradores sem restrições e também os que exigem chaves para serem abertos. Ou seja, o salão de festas, hall de entrada, garagens, portarias, recepção, corredores, escadas, academia, salão de jogos e bicicletário.
Fachada valoriza o imóvel
Você sabia que um dos pontos que mais garantem a valorização dos imóveis em condomínios é a estética do prédio? Ou seja, se a fachada estiver bonita e bem preservada, aumenta o preço a ser pedido em caso de venda ou aluguel de algum apartamento e faz toda a diferença no momento de decisão de compra. Use isto como argumento para convencer aqueles que não querem as obras. Veja:
- 5 dicas para fazer a manutenção adequada da fachada do condomínio
- Como manter o condomínio valorizado?
Quando a obra visa a manutenção ou a correção de algum elemento que está pondo em risco a segurança, o bem-estar dos moradores ou a valorização do imóvel, como dissemos, esta precisa ser demonstrada e aprovada pela maioria em assembleia – e depois legitimada na convenção. Entenda:
- O síndico é responsável pela (falta de) manutenção no condomínio?
- Manutenção periódica no condomínio: quando e o que fazer?
Se você é síndico, evite fazer mesmo as pequenas alterações somente com a aprovação da maioria em assembleia. É que esta prática não isenta totalmente o condomínio, se houver uma ação judicial da parte de quem se sentir prejudicado. Veja:
Aprove as reformas de áreas comuns em assembleia específica
Para que as obras nos espaços comuns do condomínio causem o menor transtorno possível, coordene o planejamento com muita atenção aos detalhes.
A assembleia – especialmente convocada para tal – deve aprovar os orçamentos de empresas ou profissionais autônomos especializados e comprovadamente capacitados. Tente apresentar sempre três orçamentos e garanta o quórum estipulado pela convenção. Saiba mais:
Analise, também, o Código Civil, que classifica as obras em condomínio entre:
- voluptuárias ou não fundamentais: exigem votos favoráveis de pelo menos 66 % dos condôminos;
- úteis ou fundamentais: exigem votos favoráveis de pelo menos 51% dos condôminos.
Entenda:
E, por fim, independentemente da complexidade da obra, prefira empresas cuja idoneidade seja referenciada, tanto por trabalhos já realizados para outros clientes quanto pela certificação dos órgãos pertinentes ao setor em questão. Veja quais documentos da empresa você pode solicitar aqui.