É natural que os condomínios precisem, de tempos em tempos, realizar obras, seja para manutenção ou para uma nova organização dos espaços comuns e outras necessidades. Porém, quando chega a hora de fazer obras em condomínio, surgem as dúvidas, principalmente relacionadas ao quórum exigido para aprovação e como essas obras devem ser classificadas. Afinal, o que dizem a Lei dos Condomínios e o Código Civil a este respeito? Neste post, vamos responder a esta pergunta e explicar termos como obras voluptuárias, por exemplo. Confira!
O que são obras voluptuárias, úteis e necessárias?
O tema não é muito complexo, mas os detalhes são vários. Então, vamos por partes.
Primeiramente, é preciso entender alguns conceitos que estão no Código Civil Brasileiro quando o assunto é obras em condomínio:
- Obras voluptuárias são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor;
- As obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem;
- As obras necessárias são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Depois que ficar claro em qual dos três tipos suas obras se encaixam, o síndico deve atender o que diz a lei sobre cada uma delas.
A Lei dos Condomínios exige que as obras voluptuárias sejam aprovadas pelo voto de dois terços dos condôminos. Aqui deve-se levar em conta o número total de condôminos e não o total que comparece à assembleia para a votação. Já as úteis precisam ser aprovadas pela maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um, enquanto que as necessárias são divididas em dois grupos:
1. Obras necessárias e urgentes, que exigem despesas excessivas
O síndico ou o condômino que tomou a iniciativa de fazê-las deve dar ciência à assembleia, que precisa ser convocada imediatamente.
2. Necessárias não urgentes, as obras ou reparos necessários que importarem em despesas excessivas
Somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
Veja também:
- Como aprovar obras em assembleia: 22 dicas essenciais
- Quem pode embargar uma obra no condomínio?
- Glossário: entenda tudo sobre obras em condomínio
Rateio de despesas para obras
Agora que você já sabe como aprovar as obras no seu condomínio, vamos a outro aspecto importante, que é entender quem paga por elas e como deve ser feito o rateio.
Se não houver um item na convenção do condomínio em questão que seja específico quanto a este tema, a divisão das despesas ocasionadas pela realização de uma obra deve ser feita de acordo com a fração ideal de cada unidade.
Estas frações ideais podem ser encontradas nas escrituras do imóvel ou na convenção condominial. Isto quer dizer que a parcela a ser paga por cada apartamento será proporcional ao tamanho da área ocupada por cada um.
Importante salientar, ainda, que as obras de melhoria são consideradas despesas extraordinárias e, portanto, inquilinos não pagam. Quem paga são os proprietários das unidades. Isto atende à chamada Lei do Inquilinato, que nos seu artigo 22 dispõe que, por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. São, então:
- As obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- As pinturas das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- As obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- As indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- A instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- As despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- O fundo de reserva.
Outros cuidados importantes
De nada vai adiantar você atender às leis citadas até agora e não investir tempo e cuidado ao escolher uma empresa séria para contratar. Peça referências, conheça a trajetória do prestador de serviços e se assegure de que ele tenha toda a documentação exigida para a execução da obra que você precisa. Saiba mais sobre este assunto:
Além disso, garanta a emissão da ART, que é a sigla de Anotação de Responsabilidade Técnica. Este é o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas através de contratos (escritos ou verbais) para o qual o mesmo foi contratado.