Post atualizado em 08/2022.
O fundo de obras não está presente em todos os condomínios, que estão mais habituados a ter um fundo de reservas. Por não ser unanimidade, nem todos os síndicos e condôminos sabem seu conceito, sua finalidade e outras particularidades dele. Nosso objetivo com o post de hoje é esclarecer um pouco sobre o tema.
O que é fundo de obras no condomínio e qual sua finalidade?
O fundo de obras no condomínio é um fundo criado para um fim específico relacionado à infraestrutura do prédio, que só pode ser utilizado conforme determinação.
Ao contrário do fundo de reservas, que é previsto na convenção de condomínio, o fundo de obras é, normalmente, criado em assembleia, e pode ser incorporado à convenção. Esta última hipótese é mais rara, porque a mudança da convenção requer um quórum alto (2/3 dos votos dos condôminos), e a participação dos condôminos nas assembleias tende a ser pequena.
Em todo caso, antes de criá-lo, o síndico deve apresentar três orçamentos da obra a ser feita para precisar o custo total, a forma de arrecadação e a duração do fundo.
Veja também:
- Como evitar os problemas mais comuns em obras no condomínio?
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Finalidade do fundo de obras
Há condomínios em que este fundo é destinado para obras em geral, e há casos em que é utilizado para obras pequenas definidas em assembleia.
Na maior parte dos casos, é criado para uma obra específica, como pintura do prédio, impermeabilização, troca do portão, instalação de itens de segurança (porta corta-fogo, telas, cerca elétrica), poço-artesiano e outras.
As regras para o uso do fundo de obras são estabelecidas conforme sua destinação e devem ser aprovadas pelos condôminos na assembleia que aprova sua criação. O síndico, ao convocar a reunião para este fim, deve deixar clara qual a destinação do fundo.
Entenda:
Quórum para aprovação do fundo de obras
Existe uma grande confusão a respeito do quórum para aprovação do fundo de obras.
Como pontuamos no início, em geral, ele é criado em assembleia, e não há um quórum determinado em lei para isso. Um raciocínio comum, utilizado em alguns condomínios, é utilizar o quórum da obra para o qual ele será criado, caso seja uma obra específica.
Então, se a obra é voluptuária, será necessário ⅔ dos votos dos condôminos. Se for uma obra necessária, basta a maioria simples dos presentes. Em caso de obra útil, o quórum é a maioria absoluta (50% + 1).
E quando não há uma obra específica, e o fundo de obras é geral?
Não há consenso quanto ao quórum para aprovação. Há quem defenda os mesmos ⅔ necessários para a incorporação do fundo à convenção. Mas outros acreditam que isso não faria sentido, que deve ser algum quórum mais brando.
Neste caso, o recomendado é consultar a convenção de condomínio para verificar se há alguma norma orientando o quórum de aprovação para “outros assuntos não discriminados” no documento.
Desvio de finalidade do fundo de obras
O desvio de finalidade do fundo de obras ocorre quando o síndico ou a administradora o utilizam para fim diverso do que aquele estipulado em sua constituição.
O síndico pode usar o fundo de obras para pagamento das despesas mensais do condomínio? O fundo de obras pode ser utilizado para pagamento de dívidas?
Não. O fundo deve, necessariamente, se destinar para uma obra específica ou para obras gerais.
Seu objetivo não é suprir o caixa do condomínio, mas arrecadar recursos, de forma preventiva, que serão destinada a obras, quando houver. Neste ponto, há uma grande vantagem em criar o fundo com a alteração na Convenção do Condomínio, pois esta é uma lei interna e tem papel essencial na condução das formas de utilização do dinheiro da coletividade.
A convenção pode proibir, de forma expressa, o uso do fundo de obras para pagar despesas comuns e outras dívidas. No entanto, situações de força maior, como aquelas que ocorreram na pandemia do novo coronavírus, podem demandar recursos completamente imprevisíveis.
Nessas situações emergenciais, em que muitos condôminos deixam de pagar sua taxa condominial por impossibilidade, é possível convocar uma assembleia virtual emergencial para aprovar uma alteração na convenção, autorizando o uso dos recursos do fundo de obras em situações emergenciais. Neste caso, o síndico teria tranquilidade de utilizá-lo para pagar despesas ordinárias.
Fundo de obras sem especificação
Não existindo exatamente uma regulamentação (feita na constituição do fundo) que especifique de forma exata como o recurso do fundo de obra deve ser aplicado, basta utilizar o bom senso e se perguntar para qual finalidade ele foi criado.
E o que pode ser feito quando há um fundo de obras sem especificação no condomínio?
Neste caso, ele foi constituído para suportar gastos com obras gerais, que podem ser inúmeras possibilidades. Em caso de dúvida, recomenda-se que o síndico obtenha aprovação prévia da assembleia. Mas o responsável pelo condomínio deve sempre ter em mente o raciocínio utilizado à aprovação das obras.
Se a obra for emergencial e implicar em pequena despesa, o síndico deve realizá-la o quanto antes.
Se ela for necessária e urgente, mas implicar em despesas excessivas, o síndico pode executá-la, mas deverá dar ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. É o que consta no artigo 1.341.
Se as obras ou reparos não forem urgentes, mas importarem em despesas excessivas, elas somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico para este fim.
O fundo de obras é permanente?
Em geral, os fundos de obras têm prazo estabelecido na assembleia, e varia conforme o tipo de intervenção a ser realizada no edifício. É raro encontrar um fundo que seja permanente, uma vez que já existe o fundo de reserva para as despesas extraordinárias e a taxa condominial para arcar com as despesas ordinárias.
Restituição aos condôminos
Existe uma dúvida interessante a respeito do fundo de obras.
Será que o fundo pode ser parcialmente devolvido ao proprietário, caso a arrecadação feita seja maior do que o necessário para a obra? E se o fundo de obras foi arrecadado, mas não foi utilizado por desistência da obra? Ele pode ser devolvido aos proprietários?
O pensamento utilizado para o fundo de reserva é que o montante constituído passa a integrar o patrimônio do condomínio. Isso significa que ele não será distribuído ou restituído aos condôminos, ainda que o proprietário se desfaça de sua unidade no futuro.
Não há uma determinação semelhante a respeito do fundo de obras. No entanto, podemos pensar que qualquer obra realizada no condomínio tem por objetivo conservar ou valorizar o bem da coletividade e, por consequência, as unidades individuais. Se não há qualquer previsão de uso dos recursos para obras, sua retenção não seria indevida, especialmente ao proprietário que pretenda vender sua unidade?
Esse é um dos pensamentos defendidos sobre o tema. Mas há também quem entenda que o fundo de obras é uma espécie de fundo de reserva, motivo pelo qual seguiria suas regras.
Fundo de obras ou fundo de reserva?
O fundo de reserva é criado por determinação de convenção (e, na sua ausência, por assembleia destinada a este fim) para suportar despesas extraordinárias. Sua utilização depende de aprovação em assembleia, mas, em caso de emergência, o síndico pode utilizá-lo, devendo convocar nova reunião para explicar seus motivos e considerar as formas de reposição. Para mantê-lo, é destinada uma porcentagem (entre 5% e 10%) da taxa condominial.
O fundo de obras não é genérico como o fundo de reserva, e se destina para uma obra específica na infraestrutura do prédio.
Independentemente do tipo de fundo utilizado pelos condomínios, para uma gestão mais transparente, é preciso separar as contas de cada um, seja em conta corrente ou em poupança.