Quem mora em condomínio ou atua como síndico, muitas vezes se depara com os termos: convenção do condomínio e regulamento interno. Neste post, vamos explicar o que é cada um e a diferença entre estes dois documentos, ambos muito importantes para estabelecer as regras internas e garantir a harmonia na convivência entre as diversas pessoas que compartilham os mesmos espaços para seus negócios – nos casos dos condomínios comerciais -, ou moradia e lazer – nos residenciais.
A convenção do condomínio está para os proprietários das unidades condominiais como a Constituição Federal está para cada cidadão brasileiro. É neste documento que devem estar detalhadas todas as regras internas sobre a conduta dos condôminos. Pode haver um modelo comum para todos os condomínios, mas cada um deles deve redigir a sua própria convenção. Isto é feito no período em que as unidades começam a ser entregues para seus proprietários.
Afinal, por que é fundamental um condomínio ter sua convenção?
Caso este documento não exista ou não contenha as regras, estas não podem ser exigidas. E ninguém quer que isto aconteça, não é mesmo?
O padrão pode até ser encontrado na internet, mas como se trata de um documento complexo, a recomendação é passar a atribuição de redação para um advogado especialista em Direito Imobiliário. Os escritórios de administração de condomínios também estão devidamente preparados para a redação da convenção.
Vamos a alguns exemplos do que faz parte de uma convenção
- A discriminação e individualização de todas as unidades condominiais de propriedade exclusiva, delimitadas uma das outras e das partes comuns;
- A determinação da fração (metragem proporcional) ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e áreas comuns;
- O fim a que as unidades se destinam. Ou seja, se o fim estabelecido for para moradia, o proprietário não pode abrir ali o seu escritório de trabalho, por exemplo;
- As quotas proporcionais que cabem a cada unidade e a forma de pagamento das contribuições que vão atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Inclui-se aí o fundo-de-reserva que, como o nome já diz, é uma reserva financeira que vai sendo formada ao longo dos meses para um reforma emergencial, por exemplo.
- A forma da administração;
- A competência das assembleias, o modo como será feita a convocação e o quórum que será exigido para as deliberações;
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos e/ou proprietários caso haja alguma infração;
- O regimento interno – esta é a diferença que citamos no início. O regulamento Interno deve fazer parte da convenção e não ao contrário.
Importante salientar que a convenção não pode reunir qualquer aspecto que contrarie as leis municipais, estaduais e federais. Estas legislações são soberanas. Uma vez redigido o documento, ele é aprovado, tornando-se obrigatório para todos. A convenção somente é considerada “aprovada” com as assinaturas dos titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.
Precisamos falar do regulamento interno
Como dissemos inicialmente, este documento é um dos recursos para garantir a ordem e a harmonia nos condomínios. É por meio dele, que se evitam e se resolvem os eventuais conflitos, desentendimentos e mal entendidos. O regimento interno também é decidido pelos próprios condôminos e aprovado com maioria simples, ou seja, 50% mais um. Ele faz parte da convenção registrada em cartório.
Na medida em que a convenção contém aspectos essenciais e específicos, o regimento interno complementa com a regularização das questões complexas que permeiam o dia a dia e o relacionamento entre todos os envolvidos.
O regimento interno deve ser elaborado de forma a se antecipar aos problemas polêmicos. Estipular oficialmente os deveres e direitos dos condôminos é uma forma de proteger todas as partes. O que é permitido? O que é proibido? Qual o horário que a piscina pode ser usada, e quais as regras para seu uso? Quando é permitido fazer mudanças? Qual o horário estipulado para obras? Qual a gestão de consequências para quem infringir as regras internas? As respostas para estas e outras perguntas estão no regulamento interno.
Ao elaborar o regimento interno, todo o cuidado é pouco. Pode até dar um pouco mais de trabalho, mas o melhor é esgotar todos os temas que podem gerar polêmica e evitar problemas futuros. O documento deve ser bem personalizado, contendo todas as especificidades de seu condomínio.
Veja também:
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