Seja reforma ou impermeabilização, chega o momento em que as tão temidas obras no telhado do condomínio são necessárias. Elas podem estar relacionadas a reparos ou a medidas preventivas, mas sempre causam um desconforto no morador do último andar. E delas, surgem a questão principal: de quem é a responsabilidade pelo telhado? Condomínio? Condômino? Veja a seguir!
A responsabilidade pela conservação do telhado do condomínio
A confusão a respeito da responsabilidade pelas obras no telhado do condomínio acontece devido à ausência de clareza da nossa legislação. O Código Civil, que regula muitas questões de Direito Condominial, traz regras que dão margem à interpretação dupla.
No artigo 1.331, §2º, estabelece o telhado como sendo uma parte comum, ao lado de outros equipamentos do edifício, que será utilizado em comum pelos condôminos. No §5º, diz que “o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio”.
Como já se sabe, as áreas comuns são de responsabilidade do condomínio. Mas como harmonizar a regra do §5º com a do artigo 1.344, que preconiza que “ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores”?
No mesmo sentido, o artigo 1.340, que diz que “as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.
E agora? De quem é a responsabilidade pelo telhado do condomínio?
Proprietário da cobertura
A responsabilidade pelas obras no telhado será do proprietário da cobertura quando essa área puder ser acessada apenas pelo apartamento do último andar. Ou seja, se apenas o condômino puder usufruir desse espaço. Neste caso, considera-se que essa unidade é privativa, apesar de se situar no topo do edifício.
A responsabilidade pela manutenção e pelos danos causados pela ausência de conservação serão do proprietário. Isso inclui a impermeabilização. Se houver uma goteira no último apartamento e ela causar dano aos móveis da unidade abaixo, o morador da cobertura será responsável.
Responsabilidade do condomínio
Em sentido contrário, quando o teto da última unidade é formado pela laje, componente do esqueleto do edifício, o telhado é considerado área comum, que é de responsabilidade do condomínio. As obras de conservação e reparo, portanto, não serão de responsabilidade do morador. Inclusive eventuais danos causados a outras unidades, como vazamento e rachaduras. Se o edifício ainda estiver na garantia obrigatória, basta acionar a construtora.
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Alguns estudiosos de Direito Imobiliário dizem que é impossível dissociar o último andar do conjunto do prédio, já que ele serve ao edifício inteiro, motivo pelo qual ele é considerado área comum.
Salvo o caso em que a área em que se encontra o telhado do condomínio é manifestamente exclusiva de um condômino, é comum que a responsabilidade seja do condomínio. Neste local, encontram-se equipamentos importantes, como antena coletiva, haste do pára-raios, acesso às caixas d’água, guarda-corpo de alvenaria, gradil e outros. A manutenção deles é para o benefício da coletividade.
Vale saber:
É importante destacar que, apesar desses entendimentos sobre de quem é a responsabilidade pelas obras no telhado do condomínio, eles não são unanimidade. Há decisões judiciais muito diversas em todos os sentidos.
Por isso, a melhor forma de evitar transtornos com obras no telhado do condomínio é a prevenção. A fiscalização rotineira pelo zelador e pelo proprietário evita problemas com impermeabilização defeituosa e má conservação.
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Porém, diante da necessidade de obras, o ideal nessa situação é verificar se a convenção discrimina o que é área comum quando falamos de telhado do condomínio ou lajes de coberturas. Pode ser que as plantas da edificação detalhem esses espaços. Na ausência de informação, quando o telhado estiver em uma área comum inquestionável, a responsabilidade é do condomínio.
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