Reformas e manutenção são motivos frequentes de obras em uma edificação. Seja nas áreas comuns ou dentro dos apartamentos, elas são necessárias para melhorar seu uso. Entretanto, não é raro nos depararmos com obras irregulares no condomínio, que podem vir a ser uma grande dor de cabeça para todos.
No presente texto, explicamos um pouco sobre o que são obras irregulares no condomínio e quais as providências o gestor pode tomar.
Obras irregulares no condomínio
Obras irregulares no condomínio são aquelas que não obedecem aos padrões fixados nas leis condominiais e no projeto arquitetônico do edifício. Elas também podem violar a legislação local sobre edificações (código de posturas do município) e serem iniciadas por um condômino ou pelo próprio síndico.
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Imagine que o morador do último andar de um prédio resolva transformar sua unidade em uma cobertura. Para iniciá-la, dependerá de conseguir aprovação em assembleia, além de licença da Prefeitura, ART do responsável técnico pela obra e outros documentos. Entretanto, ele ignorou tudo isso e começou a obra por conta própria. Esse é um exemplo de obra irregular, pois contrariou o Código Civil, as leis condominiais e a legislação local.
Já as obras irregulares no condomínio com iniciativa do síndico podem ser aquelas que não obedecem ao quórum de aprovação necessário.
As obras voluptuárias (mero recreio) devem ser aprovadas por dois terços do total de condôminos, inclusive aqueles que não comparecem à assembleia para a votação. As obras úteis devem ser aprovadas pela maioria dos condôminos (50% mais um). As necessárias urgentes, que exigem despesas excessivas, podem ser realizadas sem aprovação, mas serão comunicadas à assembleia imediatamente. Quando não urgentes, dependem de autorização.
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Prescrição de obras irregulares
Um condômino realizou uma obra na área comum do edifício há 15 anos atrás, e os síndicos anteriores nunca reclamaram. Essa situação configura prescrição de obras irregulares? De acordo com o Tribunal de Justiça de São Paulo, não.
Na apelação cível nº 244.338-4/7, o proprietário de uma unidade ampliou sua lavanderia, invadindo área comum, na década de 60. O relator da ação afirmou que a construção não estava de acordo com a convenção condominial. Por este motivo, poderia ser demolida a qualquer tempo, ainda que o condomínio não tenha tomado providências anteriormente.
Para o desembargador, não há que se falar em prescrição. Existe o uso ilegítimo de área comum, que não se convalida pelo decurso do tempo, nem pelo conhecimento do fato.
O mesmo entendimento se aplicaria à fachada de um prédio. Tudo aquilo que compõe a arquitetura externa do condomínio é considerado alteração de fachada. O Código Civil dispõe que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada. As obras neste sentido seriam, portanto, obras irregulares, em área comum, que não prescreve.
É importante lembrar que a estética do prédio valoriza o condomínio, sendo a padronização imprescindível.
Como proceder diante das obras irregulares
O condômino que verificar obras irregulares no condomínio deve notificá-las ao síndico ou à administradora para que tomem as providências necessárias. Por sua vez, o síndico será responsável por comunicar ao responsável pela obra a irregularidade cometida. É interessante juntar os pontos sobre o assunto que constam na lei condominial, e enfatizar que a infração da convenção ou do regimento podem ocasionar multas.
A conversa é sempre a primeira medida, uma vez que é a oportunidade de resolver a questão amigavelmente. Mostrar ao condômino que sua obra pode comprometer a estrutura física e a segurança dos demais é fundamental.
Em casos extremos, porém, o síndico pode adotar medidas para impedir a obra e deve denunciá-la às autoridades competentes, o que pode ocasionar seu embargo. Em último caso, é preciso recorrer à Justiça.
Se você já se deparou com obras irregulares no condomínio, não fique inerte. Elas podem colocar em risco a segurança dos usuários.