Post atualizado em 10 de janeiro de 2017.
Na medida em que as varandas dos condomínios vão ganhando mais utilidade, os moradores encontram ali mais oportunidades para curtir a família e os amigos em encontros descontraídos. Mas o vento, a chuva, o frio, insetos e poeira podem comprometer tudo isso e então vem a ideia de fechar a varanda. Mas pode isso? A mesma dúvida também persegue o morador da cobertura. Pode fechar o terraço?
Este assunto gera polêmica porque as opiniões se dividem.
Muitos moradores querem envidraçar suas varandas e os condomínios, por sua vez, entendem que isso compromete a estética do prédio. Já há, inclusive, decisões judiciais aprovando a instalação de vidros e não considerando o procedimento como infração, mesmo quando eles não estão previstos na Convenção.
Votação em assembleia e padronização
Mesmo assim, a recomendação é levar este assunto para votação em assembleia, sendo que a aprovação dependerá da maioria simples dos condôminos (Fonte). Veja ainda:
Esta oportunidade deve ser aproveitada, também, para estipular uma padronização, de forma a se evitar cores e espessuras diferentes nos vidros, metragens variadas e outros aspectos que esteticamente serão prejudiciais para o condomínio (como a colocação de cortinas).
E não é só isso.
Tanto ou até mais importante é realizar um estudo sobre a viabilidade técnica do fechamento das varandas, lembrando que, caso os condôminos resolvam por fechar suas sacadas, haverá peso extra em uma área específica. Diante disso, o parecer de um engenheiro ou arquiteto habilitado é fundamental para fazer a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT e garantir a segurança de todos.
Se o estudo de viabilidade técnica não indicar a impossibilidade estrutural do prédio em receber o peso sobressalente, proibir o fechamento das varandas só causará discórdia e prejuízos ao Condomínio. O melhor é estabelecer regras de padronização e deixar o fechamento como uma escolha para cada uma das unidades condominiais.
As mesmas recomendações citadas até agora se aplicam para o caso do terraço da cobertura.
Um caso recorrente é o morador de cobertura que deseja fechar o terraço para acabar com as infiltrações. Uma dica é ele pesar bem os custos e a dor de cabeça para viabilizar essa ideia. Uma impermeabilização tem um custo/benefício mais compensador.
Síndico pode estabelecer multa em caso de descumprimento do padrão estabelecido
Na mesma assembleia em que for discutir o fechamento das varandas, o síndico pode propor uma multa em caso de descumprimento do padrão estabelecido.
Caso o morador feche sua varanda de forma diferente daquela acordada entre os condôminos, ou mesmo use cortinas fora do padrão, que deixem a fachada despadronizada, ele pode ser multado e obrigado a fazer as modificações necessárias para que o padrão seja atingido.
Responsabilidade pelo fechamento é de cada condômino
Ainda que o assunto deva ser discutido em assembleia e aprovado pelos moradores, cabe ressaltar que a obra em cada unidade é de responsabilidade dos condôminos que decidirem por faze-la.
Cada um deverá contratar, por conta própria, uma empresa para o fechamento dentro dos padrões estabelecidos, com fornecimento de ART. Entenda tudo sobre obras nas unidades neste post.
Fechamento pode gerar aumento de IPTU
Feito isso, está tudo resolvido, certo? Errado!
Há ainda a questão relacionada ao IPTU, especialmente quando a mudança na sacada envolve a união do espaço com a sala. Será necessário pesquisar se a Prefeitura do seu município poderá interpretar que há ampliação da área construída e, assim, razão para regularizar a área a mais no cadastro do imóvel e incluí-la na base de cálculo do valor do IPTU de seu imóvel por esta razão.
Pode existir, ainda que as prefeituras venham atualizando suas legislações a respeito do tema e flexibilizando as regras, lei estadual na sua região que proíba o envidraçamento de sacadas.
Mais um motivo para pesquisa, já este tipo de legislação varia de estado para estado. Em São Paulo, as leis são mais brandas, enquanto que no Rio de Janeiro, a questão se torna mais complexa e o envidraçamento de sacadas é proibido em quase todo o estado (na cidade do Rio de Janeiro, veja o Decreto nº 322 de 3 de março de 1976).
Aumenta tendência por varandas
A demanda por varandas tem aumentado significativamente nos último anos. Algumas construtoras têm até reduzido a área útil interna dos apartamentos na planta para garantir mais espaço à construção de sacadas para os apartamentos. As varandas gourmet estão funcionando, inclusive, como chamariz nos anúncios publicitários dos novos empreendimentos.
Não pretende fechar a varanda, mas ela está com infiltrações?
Veja: